Posse e propriedade: diferença entre conceitos do Direito de Propriedade

Diferença entre propriedade e posse.

Apesar de muita gente acreditar que posse e propriedade são a mesma coisa, elas não são. Assim sendo, neste artigo vamos explicar com mais detalhes quais as diferenças entre essas duas definições.

Decerto, não é incomum ouvir de alguém, dotado de um alto nível de empolgação na roda de amigos ou no encontro de família: “Comprei um imóvel somente no ‘contrato’ e estou morando nele, realizei meu sonho da casa própria!”

No entanto, apesar de acreditar ser o proprietário do imóvel, será que essa pessoa, realmente, é o titular da propriedade ou, em verdade, somente exerce a posse sobre o bem?

É nesse ponto, que se torna de grande importância fazer a diferenciação proposta como tema deste breve texto, para que, tendo esse conhecimento, você seja capaz de identificar se, de fato, é o proprietário do lugar onde eventualmente mora.

O que é propriedade para o Direito Civil

Segundo Luiz Antonio Scavone Junior (2018): “O Código Civil não define a propriedade, mas o proprietário, o que faz a partir dos atributos da propriedade. (…) Sendo assim, uma diferença entre posse e propriedade é que a propriedade nada mais é que o direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa sobre a qual recai, respeitando sua função social”.

De acordo com o artigo 1.228 do Código Civil preceitua:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Nesse sentido, tendo em vista que não pode ser extraída da Lei uma conceituação clara e específica sobre o que é propriedade, iremos fazer isso a partir das definições das características atinentes à esse direito real, nas palavras do já citado doutrinador Luiz Antonio Scavone Junior (2018), assim:

a) Uso: “Usar significa extrair as vantagens naturais ofertadas pela coisa, extração esta que não importa em alteração de sua substância”. Por exemplo, “ao utilizar uma casa para moradia, o proprietário está utilizando a coisa para o fim que se destina sem alterar-lhe a substância”.  

b) Gozo: Gozar ou fruir da propriedade, “é a possibilidade de o proprietário extrair os frutos ou produtos decorrentes da coisa sobre a qual recai o direito de propriedade”. Nesse caso, tem-se como exemplo mais comum a locação do imóvel.

c) Dispor: Dispor “significa dar à coisa o destino que o proprietário achar conveniente”. Portanto, o proprietário pode “consumi-la, destruí-la, aliená-la onerosa ou gratuitamente (venda ou doação), gravá-la com um ônus real (….), ou seja, dar a coisa em garantia constituindo ônus real.

d) Reivindicar: No que tange a esse atributo, é possível dizer que o proprietário poderá “reivindicar a coisa de quem injustamente a detenha ou possua”.

O que é posse

Dessa maneira, a posse tem lugar no mundo fático e não somente no jurídico, de modo que se revela como uma condição fática de exercício de um dos poderes inerentes à propriedade. É assim que preceitua o artigo 1.196 do Código Civil a seguir:

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.

Como se vê, ao tratar da posse, a legislação também se ocupa em caracterizar a figura do possuidor. Ademais, salienta-se que a posse pode ser bipartida entre posse direta e indireta, sendo a posse direta a exercida pela pessoa que tem a coisa em seu poder.

No entanto, posse e propriedade podem ser transferidas a outra pessoa. Acerca do desdobramento da posse, colhe-se da doutrina de Sílvio de Salvo Venosa que, o “possuidor indireto é o próprio dono ou assemelhado, que entrega seu bem a outrem. A tradição da coisa faz com que se opere a bipartição da natureza da posse. Possuidor direto ou imediato é o que recebe o bem e tem o contato, a bem dizer, físico com a coisa, (…)”.

Transferência de posse e propriedade

Nesse aspecto, fica nítido que a transmissão da posse não exige grande formalidade, ocorre, pois, com a tradição, ou seja, entrega do bem. Em contrapartida, a transferência da propriedade, como já visto por aqui, depende do registro do título translativo no registro de imóveis (art. 1.245, Código Civil).

Aliás, uma das maiores diferenças entre posse e propriedade se da devido ao valor. Isto é, nos termos do artigo 108 do Código Civil, caso o valor do imóvel seja superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no Brasil, a escritura pública é indispensável para a transmissão da propriedade do bem, veja-se:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

A jurisprudência também se manifestou acerca da impossibilidade de utilizar o instrumento particular de compra e venda para transferir a propriedade de um imóvel, nos casos previstos no artigo mencionado acima.

Manifestação da Jurisprudência acerca da posse e propriedade

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – CONTRATO PARTICULAR DE DAÇÃO EM PAGAMENTO – IMÓVEL – VALOR SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS MÍNIMOS – ESCRITURA PÚBLICA – NECESSIDADE.

O adquirente de uma unidade imobiliária que realizou o contrato de dação em pagamento com o ora recorrente, não pode ser confundido tampouco comparado com a figura do incorporador, porquanto este tem como característica principal exercer atividade consistente em promover a construção de edificação dividida em unidades autônomas. O artigo 108 do Código Civil prevê expressamente que quando se tratar de negócio jurídico que envolva imóveis com valor superior a trinta vezes o salário mínimo, como se verifica no presente caso, deverá ele ser formalizado por meio de escritura pública. Se o contrato particular de dação em pagamento não atende a formalidade prevista pela lei, não restou apto para registro no cartório imobiliário.

(TJ-MG – AC nº 10000180060683001. Relator: Ângela de Lourdes Rodrigues. Data de Publicação: 28/05/2018).

Aquisição de imóvel por meio de contrato

Desse modo, voltando ao questionamento inicial acerca da diferença entre posse e propriedade, na hipótese de uma pessoa que adquire um imóvel unicamente por meio da celebração de um contrato particular de compromisso de compra e venda, em verdade, não pode ser considerado como proprietário, capaz de exercer todos os atributos da propriedade, mas, tão somente, possuidor da coisa.

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. INSTRUMENTOS PARTICULARES SEM REGISTRO E SEM A MÍNIMA PUBLICAÇÃO. AUSÊNCIA DE POSSE DO EMBARGANTE AO TEMPO DA CONSTRIÇÃO. EXCLUSÃO DA MULTA APLICADA. SENTENÇA REFORMADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA.

1. É temerário negociar um imóvel mediante contrato particular sem o menor resquício de publicidade. De fato, se levado em conta que o direito real de propriedade apenas é transmitido com o registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245, § 1º, Código Civil), nada justifica uma negociação imobiliária sem qualquer traço de publicidade (reconhecimento de firma das partes).

2. O instrumento particular sempre servirá de prova irrefutável quanto à data da compra e venda. Se oposto a terceiro que não participou de sua formação (credor penhorante), a datação do instrumento particular deverá obedecer a uma das balizas dispostas no artigo 370 do Código de Processo Civil/73 (art. 409 do NCPC). (…). 7. Sentença reformada. Exclusão da multa aplicada. Inversão do ônus da sucumbência. Apelação provida”.

(TRF-3. Ap nº 00308518020174039999. Relator: Desembargador Federal Hélio Nogueira. Data de Julgamento: 12/02/2019).

Por todo o exposto, é possível concluir que conquanto o contrato particular possa ser considerado um justo título, por representar claramente a vontade das partes em efetuar a compra e venda de um imóvel, ele, por si só, não possui o condão de transferir a propriedade, mas sim a posse.

Até a próxima.

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