Contratos de locação de imóveis na pandemia

Grande parte da população sofreu impacto em decorrência do Covid-19. Muitas dessas pessoas, sejam elas físicas ou jurídicas, tiveram que rever suas finanças, o que impactou também na locação de imóveis na pandemia. E para complementar, a taxa de desemprego no país aumentou, algumas empresas reduziram a produção e outras não resistiram e encerraram suas atividades. 

A economia está sendo afetada e isso impacta diretamente nos contratos,  principalmente daqueles firmados antes da pandemia, de forma que, os prazos, pagamentos e valores precisam ser ajustados para a nova realidade em que se encontra o país.

Os contratos de locação de imóveis, residenciais ou comerciais, são exemplos de negócios que precisam ser revistos. Muitos deles foram feitos em momento anterior à crise do coronavírus e, por isso, as condições estabelecidas não estão sendo cumpridas ou são de difícil cumprimento no momento atual.

Isso acontece, principalmente, em razão das medidas de isolamento social e fechamento obrigatório do comércio em algumas regiões do país. Diante desses fatores, muitas empresas tiveram diminuição da produção e, consequentemente,  queda nos lucros. Essa situação faz com que empresas tenham dificuldades financeiras de toda ordem, inclusive, para pagamento de aluguel comercial. 

Além disso, a baixa produção nas empresas afeta os contratos de trabalho com demissões, suspensão de contratos e pagamento de salários, dentre outras medidas, fazendo com que o trabalhador também encontre dificuldade para honrar seus compromissos financeiros, dentre eles, o pagamento de aluguel de imóvel residencial.

As situações acima demonstram a dificuldade de locatários de imóveis residenciais e comerciais no pagamento do aluguel. Mas, de outro lado, há quem tem a propriedade do imóvel e que, muitas vezes, depende do recebimento do aluguel para  manter suas despesas básicas.

Como fica a locação de imóveis na pandemia?

Diante desse cenário, o que fazer? Primeiramente, é importante lembrar que o aluguel é resultado de contratação entre as partes por meio de um documento formal. Por isso, os interesses dos locadores e locatários, expressos nesse documento, precisam ser preservados.

Para isso, deve existir uma ponderação dos interesses, ou seja, uma renegociação do que foi estabelecido para que ambas as partes possam ser atendidas em suas demandas.

A alternativa menos onerosa e mais rápida é a negociação entre locador e locatário de forma extrajudicial, por meio de uma das opções:

• Redução do aluguel em percentual a ser combinado.

As partes podem ajustar que, enquanto durar a pandemia ou o fechamento da atividade comercial, haverá a redução de um percentual, por exemplo 40%, sobre o valor do aluguel. 

A diferença dos valores de aluguel pode ser paga de forma diluída nos meses após a normalização da situação com a abertura da atividade empresarial ou encerramento da pandemia. Assim, caso a redução do aluguel durou 4 meses, esse percentual que deixou de ser pago, pode ser acrescido nos aluguéis dos meses que sucederem à abertura.

• Suspensão do aluguel.

Nesse caso, um pouco mais difícil de acontecer, as partes podem combinar a isenção total do pagamento de aluguel durante a pandemia ou enquanto durar o fechamento do comércio. O valor que não for pago durante esse período, pode ser diluído nas prestações futuras.

Caso não seja possível a negociação entre as partes, não existe outra alternativa senão a resolução judicial da questão. É importante esclarecer que ainda não existe nenhuma lei que trata sobre os contratos de locação de imóveis na pandemia, o que causa extrema incerteza, já que quem for julgar  pode decidir de uma forma diferente.

Existem alguns projetos de lei que tramitam no Congresso Nacional e que impactam, direta ou indiretamente, nos contratos de locação de imóveis, seja por meio de redução e suspensão dos aluguéis ou até mesmo impedindo ações de despejo, além de outras medidas, como é o caso dos projetos de lei (PL): 936/2020, 1.179/2020, 1.367/2020 e 827/2020. Vale lembrar que tais projetos ainda estão em tramitação no Congresso Nacional e, por isso, não possuem aplicação jurídica.

A revisão do contrato de aluguel

De toda forma, quem pretende revisar o valor da locação e a forma de pagamento em razão da pandemia, pode utilizar das disposições legais já previstas no nosso ordenamento jurídico para propor ação judicial.

A revisão do contrato de aluguel, comercial ou residencial, tem como fundamento principal a Teoria da Imprevisão (art. 317, CC), pois em decorrência de força maior (como é o caso da pandemia do novo coronavírus), fato totalmente imprevisível, o valor do aluguel se tornou uma prestação excessivamente onerosa para a parte, motivo pelo qual precisa ser revisto. Por outro lado, o locador pode argumentar a necessidade do aluguel para sua própria subsistência, demonstrando que não possui outras fontes de renda.

Já existem alguns julgados sobre essa questão, e as decisões determinam redução de 30% a 70% no valor do aluguel, enquanto durar a pandemia ou o fechamento obrigatório do comércio. Também há decisão que determina a suspensão total no pagamento do aluguel, apesar de ser entendimento isolado.

De todo modo, o que se pode observar nos processos judiciais sobre o assunto é que os julgadores analisam algumas condições, como: a natureza do serviço, se é essencial ou não, a queda no faturamento da empresa durante a pandemia e real dificuldade do locatário em adimplir o contrato, se existem outras prestações a serem cumpridas como contratos trabalhistas, além de analisar a situação de quem tem a propriedade do imóvel, se depende economicamente dessa renda para viver.

Por isso, o julgamento da questão envolve muitas questões subjetivas, o que significa dizer que cada caso é um caso e será analisado por quem for julgar com base nas provas produzidas e na situação fática apresentada.

De tudo isso, não se recomenda a ausência de pagamento do aluguel, sem prévia combinação com locadora ou locador, pois tal ato pode implicar em multa contratual e pagamento de danos morais, materiais e lucros cessantes a quem tem a posse do imóvel.

Vale dizer que a atuação de todo profissional do Direito é muito importante para a composição amigável entre as partes de um contrato de locação, a fim de garantir que um acordo benéfico e minimizar os riscos de ação judicial futura.

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